开发商卖了不该卖的库房 住户们买了没三证的车库
法院理清葫芦案：杨女士等与开发商签的合同无效，腾退架空层归还全体业主 社区还将继续做双方的工作，希望能达成较为缓和的渐进式腾退方案2013年11月29日 06:35:55
浙江在线11月29日讯 《红楼梦》第四回中，贾雨村判了一件“葫芦案”。如果撇开后面的刑事事件不论，这件“葫芦案”的起因，大约是这么个经济事件：卖家丙卖了一物予甲，又将此物卖给了乙，丙随后开溜。不久，第一买家甲发现自己的东西被卖给了乙…… 这本是一个虚构的纠结事件，为的也是引出书中后头的人命官司，与乱判的葫芦僧。但在现实中，杭州田园社区的杨女士居然也遭遇了这样一个纠结的事件。 8年前，杨女士花了近20万元买下一房子的使用权。几年后，其他业主们却发现这房子其实是楼房配套设施，应该归该楼全体业主所有。而这个全体业主中，却并不包括买房子的杨女士。 杨女士住在半山田园社区8幢。不过，用我们常用的“X幢X单元X室”的方式，却不太好形容杨女士的详细住址。因为她的住所，是8幢1楼之下的架空层。 没有三证 架空层却被开发商销售 田园社区是城北半山一带的老社区了，社区中多是6层高的建筑。由于依山而建，开发商在建设时，在8幢、7幢等4幢楼增加了一个地上架空层，位于1层楼之下。 杨女士的住所便是8幢架空层的最西间。屋子面积并不大，大约85平方米，楼高却很矮——记者1米8的身高，进出都得低头弯着腰，加上春天潮冬天冷的，居住条件顶多算个普通。 “当时是觉得价格便宜，自己住住也够了。”杨女士直言，自己买房时候，《物权法》尚未出台，对相关概念也是懵里懵懂，只是觉得便宜，自己和老人够用，便买下了房子。 杨女士于2005年和开发商浙江田园房地产开发有限公司签下的合同。不过，在合同中，只是对这间架空层房间的使用权做了转让，开发商以近20万元的价格转让至2070年为止的使用权，但并没有相关的房产证、土地证、契税完税证明三证。 杨女士并非8幢架空层的唯一住户。同样买下了架空层房屋的王先生告诉记者，田园社区自交付后，8幢的架空层就被开发商隔成了8个房间。其中几间，开发商作为了办公室，剩下4间，开发商以“库房”的名义，以转让使用权的形式，卖给了杨女士等3位业主。 这一现象并非8幢所独有，7幢、3幢等楼的架空层，也被开发商如此贩售一空。 近年来许多架空层 隔成附近医院病人的旅馆 “小区建造的时候，条件比较特殊，加上当时业主们都还没有这么强的物权意思，所以对这些房子并没有很强的抵触意识。”田园社区党委书记司马来春告诉记者，田园社区最初是作为牛奶公司、杭州玻璃厂等企业的职工住房建造的，后来才成了商品房进行出售。并且很快，开发商与其母公司东洲集团都陷入了解散的困境，而开发商对于架空层的擅自处理，至今都是田园社区一个难解的结。 “架空层原本说是自行车库，买的时候说起来开发商会腾退的。”应先生是8幢的业主之一，在他印象中，自2002年底交房开始，架空层的地下车库都是被开发商所占用。开发商当时的说法是，作为处理业主之间善后工作的临时办公用房。 虽然住户们也曾数次要求开发商腾退架空层，但都被以各种理由推诿。加上小区车辆不多，对地下车库需求不大，架空层回收一事也就是一拖再拖。也就是在这种“拖拉”中，开发商完成了架空层的“转型”，出售了多数房间。 几年间，架空层的许多房间，都陆续成为了“小旅馆”，提供给附近肿瘤医院病人或家属们的短租使用。业主们对此感到“十分不对劲”，这才将腾退架空层一事重新提上了日程。 而此时，未经公示，也未和全体业主商议便擅自处理了架空层的开发商，已经缺席了这场纠纷。 法院判定架空层属全体业主 令杨女士等腾退 2008年，8幢46户业主联合提出诉讼，作为被告的浙江田园房地产开发有限公司经传唤后无正当理由不到庭参加诉讼。杭州市拱墅区人民法院判定架空层应腾退归还给8幢业主，开发商应赔偿业主经济损失144000元。 然而，业主们赢了官司，却也迎来了开发商的解散。少了开发商，架空层如何回归，业主们只得“瞄准”了杨女士、王先生等3位架空层的购买者。 2011年，8幢业主将杨女士等3位买了架空层的邻居告上了法庭。法院再次判决，地下车库属8幢全体业主所有，并判令杨女士等腾退出车库。 一纸判决，却让杨女士如同遭了个闷棍：“我们也是花钱买来的房子，怎么一下子就是别人的了？” 王先生在法庭上出具了自己和开发商签订的合同，但院方认为王先生的购买协议对业主不具有约束力，且严重违反法律规定，属无效合同。 为何如此？浙联律师事务所主任戴和平律师解释说，王先生和开发商签订的合同之所以被判定无效，是因为车库属于楼房的配套设施，属于全体业主所有。在开发商没有公示、没有全体业主同意之前，开发商本就不具备转让其使用权的资格。何况，在合同中，开发商还将自行车库的公用做了“转移”，规定可作为住宅之用，这种做法，本身也是不合法的。 虽然理智上能够接受被开放商“忽悠”了这个现实，但近二十万元对于杨女士和王先生来说，也并非可是随手抛弃的小数目。 王先生直言：“他们(8幢业主)要求我们无条件腾出，不出一分钱就要收回。这让我很难接受。” 社区也为双方协调过多次，但并没有达成协议，原本还算和睦的邻里关系也被破坏殆尽。不过，社区方面表示，还将继续做双方的工作，希望能够达成一个较为缓和的渐进式腾退方案，比如在几年内逐渐腾退出车库等。
来源： 浙江在线－钱江晚报 作者： 编辑： 王霄瑜
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