杭州楼市:区域房产报告之——滨江板块

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    区域现状：高性价比的主流供应板块
9 l" L# j4 G! L" |& q: G& h1 M+ J　　滨江板块自03、04年起就是杭州楼市备受关注的热点板块。 这个位于钱塘江南岸的板块，自上世纪90年代前期兴起，大规模开发出现在03年土地大量供应之后，自05年起成为供应量非常集中的重量级板块。滨江区虽与主城区有钱塘江相隔，但跨江发展已是杭州城市发展的趋势，该区域起点高﹑规划好，交通便利，又有高新区的产业支撑，是杭州目前近郊板块中综合实力较高的板块，也是大众主流供应为主的板块。由于土地和楼盘供应节奏上的一些特点，滨江板块在07、08年成为了非常特殊的一个板块，主要表现在：
　　供应阶段性断层
　　从07年滨江区销售情况来看，新开楼盘极少，主要是消化存量为主。05年集中上市与之后房源陆续推出的过程之中，由于05年下半年及06年受到政策影响，整体市场相对低迷，致使06年底的时候，滨江区成为存量最大的板块之一，而这些存量在07年的大好形势下已经基本消化，而同时，由于自04年后直至07年，江住宅用地的供应相对都比较少，再加上政策层面对于开要求和限制频频出台，不断打乱开发商的开盘计划，因此07年底一直到今年上半年，滨江区在住宅供应进入了阶段性的供给断层。而据统计，该区域新盘供应将集中在下半年。
3 ^5 ^9 k% X' d( O" K. }. w( H' K　　地价未被高估
) k' U' ~8 y' a# p: c4 `; n* o　　07年，杭州楼市地价与房价双涨成为一个备受关注的现象，尤其是某些地块出让以后，地价的上涨的影响立竿见影，区域内房价出现快速跳升，其中文教区、三墩、城北等区域可以成为代表。而滨江区在07年土地市场最为炙手可热的时候并没有住宅用地公开出让，因此可以说是错过了地价快速拔高的时机，而在08年1月出让了几块相当不错的土地已经是二套房贷政策尘埃落定，因此楼面地价目前还维持在相当理性的水平。这对于板块的长远发展来说，其实应该是值得庆幸的。
  A) J, n* n8 _  F4 e　　房价未被过度透支

　　由于新开项目少，地价也没有被过分高估等因素，滨江板块价格在07年的涨幅低于三墩、九堡和城北一带同为城市近郊的板块。因此在这样的对比关系下，该板块目前的售价相对就是低的，性价比相对来讲就比较高了。尤其是经过几年的开发建设，滨江区的居住价值已经凸现，入住率正在逐步提高，相信随着人口的入住，区域公交体系和配套等问题也会相应随之逐步得到一定解决。这相对于其他板块来说也是一个优势。
  G, Z8 c# m9 S% l5 R. m7 a5 Y　　未来供应看点多
　　滨江区目前已经集中了万科、中海、天鸿等外地知名开发商，也出现了欣盛这样的操盘过顶级豪宅的本地开发商，而这些开发商所开发的楼盘大部分将在08年下半年上市，比如中海的钱塘山水、天鸿的君邑和欣盛的东方郡，这些楼盘中也不乏颇具创新力的产品，这将预示着滨江区的房产供应即将进入一个新阶段，其受关注的成熟也将有更大的提升。
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