什么样房子涨得最快？ 四大要素影响房产保值

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很多人买房，常常面临这样的困惑，那就是：什么样的房子涨得最快？最能保值？
+ J1 B" H! o; D1 s! B4 y; c- s; M' k　　同样两个楼盘，可能当初买入的价格差不多，但过了几年再比一比，却发现已是“天差地别”。
3 c$ V6 ?7 g1 b' X: u1 s8 c6 }- o　　那么，哪些要素决定房子的价值成长性？我们选了一批近10年房龄的二手楼盘进行比对，结果发现，品牌、地段、景观、学区是影响房产价值的主要“原动力”。
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　　地段，始终是价值的核心动力
　　地段、地段还是地段，对于房产投资者来说，这是千古不变的投资真理。而从杭州楼市10年的发展轨迹看，地段依旧是决定房价涨幅的第一要素。
　　记者一位朋友2001年以5000元/平方米的价格购入平海公寓一套190平方米的带西湖景观的大跃层，当时的总价90多万元。虽然当时对他来说也是个天价，动用了两个家庭的全部资金才完成这一购买行为。但现在回过头来看，他完成了一次成功的房产投资，那就是以实惠的价格买下了杭州西湖的资源。现在，平海公寓的房子市场成交价已经涨到3.6万~4万元/平方米。这也意味着，10年间他的资产增长了近7~8倍。
　　为什么说他的投资成功？因为平海公寓卖的是西湖概念，无疑属于地段中的“豪华版”，再加上次新房，又是品牌公司广宇房产旗下的楼盘，后来又成了天长小学的学区房，几种因素集于一身将他的投资收益放到了最大。
0 q: l) p- \5 r1 _3 Q　　地段是决定因素，此话不假。将地处古墩路的润达花园和地处钱江新城的近江家园进行比较，这两个小区开盘时间分别是1999年和1998年，开盘价格差不多，但现在的涨幅却差距明显：近江家园地段好，涨幅高达642%，而润达花园地段相对差些，11年间，涨幅也不过300%。
5 U0 C. ]2 U) g  I7 G8 B　　好的地段，意味着便捷的交通、完善的配套和最大的保值增值能力。无论是在房产市场比较成熟的欧美、日韩还是中国的香港，最贵的永远都是市中心的房子。中国还处于城市化高速发展阶段，城市的中心还处在旧城向新城转移的阶段，房价体系正处于建立当中。买房建议买有价值成长性的板块，像申花板块的浙商财富中心、东部交通枢纽中心中凯·东方红街等。从长远来说，相同品质，离市中心越近的房子价格肯定越贵。
- z% |- e7 l  @! Z- F. n　　润达花园
　　开盘时间：1999年
. T# n. Q( D& b7 d　　开盘价格：4000元/平方米
/ P) H+ R) Y; E, i% o2 m2 t　　最新成交均价：15000~16000元/平方米
$ B' E( G0 w2 Q# C7 x  U　　价格涨幅：300%
6 T4 V8 E* W( [' @# s+ Q　　近江小区
　　开盘时间：1998年
　　开盘价格：3500元/平方米
; e4 ?6 |3 x9 S, E( L: S" c$ H　　最新成交均价：24000~26000元/平方米
　　价格涨幅：642%

/ Q$ ^- _7 L7 k  \+ I4 S  w9 ]- _　　买房，品牌越好爆发力越强
　　买房，要追大牌。这话放在2005年之前，可能很多人还不相信。但放在现在，相信大多数的人都说，买房最好买品牌房产。
+ R4 e, H9 A' }　　品牌房产的含金量从房价的上升中得到最好验证。
" C6 G% ~+ D+ _$ b, m, |　　江滨花园是南都房产早期开发的一个代表楼盘。而南都房产当时在楼市的口碑和绿城是旗鼓相当的。该楼盘2002年开盘，至今已有8年时间，但即使放在现在看，其综合品质在滨江还是领先的。其房价的上涨幅度也是惊人的。
　　拿一桥边同样的两个非江景楼盘银色港湾和江滨花园作比较。一手房的开盘时间同样是2002年前后，当时的开盘价格也差不多，江滨花园4000元/平方米，银色港湾4500元/平方米，但从最近的成交均价看，江滨花园的二手房已涨到18000~20000元/平方米，而银色港湾的二手房价的成交均价只有16000~17000元/平方米。从价格上涨幅度看，江滨花园达到400%，银色港湾只有277%。
　　品牌房产价格上的爆发主要启动于2005年。2005年前，品牌非品牌房产的界限还比较模糊，江滨花园和银色港湾的房价也相差不多。
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　　景观规模，也是影响房价的重要因素
　　放在10年前，很多人买房对小区规模都不大重视。特别是市中心的楼盘，一两幢楼组成的袖珍小盘比比皆是，很多人想，只要住在市中心就行了，管他小区规模怎么样呢。
6 K- J7 N/ Q" y. m( W, V' P. ?2 N　　事实证明，小区的规模和内部景观的营造档次也是影响房价涨幅的重要因素。
　　恒升花苑和崇文公寓，都是重点学区房，位置也相隔不远。唯一的区别是恒升花苑只有3幢楼，小区里只有一片空地，基本没有绿化。而崇文公寓无论规模还是景观，算得上文教区出类拔萃的小区。
7 F0 u" {" D  b0 L' s7 J/ C5 B　　两个楼盘2004年的价格都在10000~12000元/平方米左右，但现在价格已拉开档次：恒升花苑6年间的价格上涨幅度仅为150%，而崇文公寓已达到233%。
2 G3 H" s4 r! T8 v7 P& {7 S8 k　　恒升花苑
1 y! W+ Y; B+ a( C3 v- _* F3 [　　交付时间： 2002年
　　2004年成交价格：10000~11000元/平方米
& l( q4 b5 b) Z6 b% y4 _5 R　　最新成交均价：24000~25000元/平方米
　　价格涨幅：150%
　　崇文公寓
　　开盘时间：2004年
4 J% P( O9 o# ~2 @! ?* O7 {0 U% L8 U* Y　　2004年开盘价格：12000元/平方米
　　最近的成交均价在39000~40000元/平方米
4 o  }) w$ ]2 ]6 ~　　价格涨幅：233%

( Y! p, j# H& c* g) L  h6 a　　好的学区房增值更快
　　在中国，好的教育资源永远是稀缺的。这也是学区房这几年一直长盛不衰的重要原因。
0 Q; \7 y; b+ j7 P+ i& j* C　　据大致测算，在杭州市中心，一般的小区2003年至今的增值幅度都在300%左右，但学区房的涨幅却远高于此，甚至可以达到400~500%。
8 H, L" ?  ?! B$ M1 x0 J) ^　　学区房的增值幅度主要由学校知名度和教育水平决定，好的学区房增值幅度更为明显。邮电新村和求智弄两个小区都位于文教区文二路和文三路之间，这个小区相距不远。但邮电新村属于文三街小学学区，而求智弄属于学军小学学区。
　　两小区以前的成交均价相差并不明显，求智弄虽说建筑年代稍新于邮电新村，价格优势也并不明显。但近几年，教育资源的稀缺，城市人口的膨胀，适龄儿童的增加，人们在购房时更看中名校资源，两个小区房价的差距越拉越大。目前，求智弄的二手房成交价更高于邮电新村。

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