兔子尾巴长不了－－－兔年最有调整可能的板块大盘点之下沙沿江篇

煎饼

杭州虽在中国楼市里一向出类拔萃，但仔细分析并非铁板一块，我坚信，兔年的某个时点在部分板块迎来价值重估，价格重新确认应该是大概率事件，下面逐一盘点：
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7 U) q9 n, y6 i6 A& S& i一，下沙沿江板块：特别声明下沙范围挺大，房地产开发历史也很悠久，但经济开发区的原始定位让整个下沙要转型成为高端的宜居城区变成奢望，这些深为局限性所困的矛盾在沿江板块体现得尤为彻底，前不久的味全事件，只不过是冰山一角，斗争胜利的业主们不要太忘形，这种事件才刚起头，后面地雷阵里等着排除的雷还多着呢！开发区政府也正是看到了问题所在，才把下沙CBD和高端商住区安排在了金沙湖周边，这里和九堡的距离明显要小于和沿江板块的距离，也昭示了下沙作为三大副城的东极，还是很倚重主城区的城市资源的，前段时间，有网友发帖抛出九堡不如下沙的观点，其实并不客观，到底是九堡抱下沙大腿，还是下沙抱九堡大腿，从金沙湖的选位就能看出。与此同时，沿江板块处境就相对有点尴尬，由于前几年这里是推地主力，以致土地资源日益枯竭，从投入产出比来判断，未来沿江已经不作为下沙政府主导的发展方向了。
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除了金沙湖，下沙的另一大新兴板块大学城北板块未来将异军突起，可以预见，有下沙政府的给力关照，有碧桂园等知名开发商的拓荒，大学城北板块在关注度上超越过气的沿江板块，只是时间问题。有网友在网上经常讨论下沙东板块，严格说，下沙东不能独立成一个板块，因为以保利江语海为代表的下沙东，指6号大街到底的一片范围，里面只包括江语海，朗诗国际街区等3，4个楼盘，地域亲缘性上应归于大学城北板块南缘，这里对接下沙核心区域更为便捷，非下沙沿江板块可比！上面主要介绍了下沙的大局势，也正因如此，整个下沙虽然房地产开发较早，但由于不同历史时期的发展思路的局限性及前后规划的不断修正和权宜叠压，导致整个下沙在房地产开发过程中并没有体现出相当的成熟度，也没有一以贯之的开发模式和建设特色，反而内部各个子板块间形成了各自为战的激烈竞争，在竞争中，长远看，沿江板块会居于不利地位！新浪乐居论坛. S  a! ^0 Z, e
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沿江板块作为下沙最早大规模开发的板块，购房者主要是两类，一是纯投资客，二是外地客给子女在杭州置业的一个跳板（下沙当时的房价在杭州的平均房价来说属于低门槛，做为一个落户和安身立命的基础还是很合适的），这两类购房者几乎占比达80％以上，这也让下沙的沿江板块成为有名的空城，入住率极低，到现在，好几年过去了，交付面积早就有几百万方了，可人气真的很不给力，开发比它晚好多年的丁桥，在上东城一期交付前1年多，就早早开出了物美，到现在公交线路也有4，5条了，而下沙沿江板块呢，没一家上规模的超市，公交线路也只有一条B1区间2，曾经问过一个在超市里做领导的童鞋，下沙有工厂，有学校，不是人挺多吗，干嘛不到那里乘市场未热，租金未高，去多布几个点呢？童鞋说，下沙的人气没有生活气息，都不是过日子的，厂里工人上下班都厂车接送，真正的生活圈子不在下沙，学校的学生购买力相对有限，平时多吃食堂，一些低端草根的消费行为通常也只能辐射到学校附近，没有可能赶4，5站车程舍近求远～人气不强，居住氛围不浓，是下沙沿江作为自住的劣势，而以投资性或临时消费性需求为购买主力的下沙沿江板块作为投资方面的另一大劣势就是这些稳定性极差的购买力构成本身，就像堰塞湖一样，庞大的投机，投资人群会构筑彪悍的抛盘压力，在供求力量对比上，极速变化的不确定性非常容易干扰你科学的市场形势分析，这些人手里的房源是下沙沿江板块未来除开发商推出的新盘之外的潜在的巨大供应量，下沙楼市贯常的浓烈投资气氛也使得这些供应量多数都是前几年累积的极其便宜的筹码，专等房价涨至相对高位时获利了解，历史上，下沙有过多次类似的变脸经历，所以下沙（尤以沿江板块为代表）作为杭州楼市的风向标，一有风吹草动，这里的房价刚性最差，波动程度最激烈！

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$ A4 Y! {( r  g! H3 e这些劣势和潜在风险，是兔年里每个购房者都应该仔细考虑的！最后谈一下地铁一号线的沿江延伸段，这对下沙沿江板块来说是保存其投资价值的最后一根稻草，从去年下半年开始，包括沿江一带的一些业主和房地产媒体从业人员就严重关注事态进展，并紧密跟进了，在12月中旬，针对关于地铁一号线延伸段三个站点的工程进度安排，当时市地铁集团还在杭州日报刊登公告，明确表示，地铁一号线延伸段计划于12月初三个车站的初步设计通过省发改委批复，2010年12月底进场施工。可到年底，却只在某区域搞了个工程围挡，不见任何施工动静，如今又一个月快过去了，眼看着地铁一号线其他站点的接触网工程环节都已经开工，但延伸段的三个站点却依旧没有动静。难道计划赶不上变化或计划本身就是浮云？

就在本帖发表2天前，又有热心网友发问地铁集团，询问地铁一号线下沙延伸段的方案报批进度。地铁集团的最新原文答复如下：杭州地铁1号线下沙延伸段工程已通过由省发改委组织的初步设计专家审查会。由于近期研究是否继续过江的方案耽误了时间，开工时间稍晚，望能理解。现在下沙延伸段方案基本稳定，正上报有关部门审批。三个车站设计图纸已经完成，现场部分前期工作也已启动，完成全部审批后就立即开工。
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& l' y! _: w7 J# r( {很多人看了这个反馈信息很开心，但我认为远没到极为乐观的时候，首先，从地铁集团的回馈内容本身看没有丝毫漏洞，很象经过再三设计的机械回答，“初步”，“基本”“稳定”，“全部”等用词分寸度极强，比如“稳定”一词，在那个语境下就容易和“确定”模糊了界限；其次，理性一点看，这个回答回旋余地很大，相当太极，其实比较去年下半年的回答几乎没有太多实质进展和差别，从答复里也可看到现在通过的仅仅是省级的一个初步设计专审会，其实就是一个顾问或咨询性质的会，没有丝毫决策意义，且不说是初步设计，哪怕是终审的方案省级政府也没有拍板权的！新浪乐居" R% v* g5 q

9 C0 o3 Z0 S* }; i5 a/ p" q. p退一步说，在假设地铁下沙沿江段真正全线动工的前提下，我再提出两点个人主观看法：一是如果方案被重新确定成过江方案，那线位和站点的安排就面临很大不确定性，到时候，现在沉浸在美好地铁期盼里的人们很可能不仅享受不到原先设想的种种方便，还极可能会因为地铁从房子下面或边上穿过，影响了地质稳定性，从而间接影响到房子的质量，要知道下沙是滩涂土层，本身就很不稳定，极易流动和侧滑，随便问那边做过工程的人都清楚！而且过江方案比较复杂，搞不好还要建设配套的地铁车辆停保基地，这对沿江的居住环境理论上又是一种消极作用，毕竟末端站变成了繁忙的中途站，你需要承受很多的不适应！二是地铁对一个地区既有输血作用，又有抽血作用，下沙的自然禀赋决定了，对下沙尤其是沿江板块来说，抽血作用要大于输血作用，也就是说地铁难以本质上起到带动这一区域人气的功能。在前段时间临平的某楼盘开盘现场，我就发现不少生活，工作重心在下沙的人来临平置业，听他们分析也蛮有道理，临平也是副城，有双铁概念，还有临平新城的高起点规划，生活成熟性比下沙更好，还不用天天闻方便面和药的味道，目前房价和下沙沿江差不多，以后地铁通了，过去上班也方便的～其实在该楼盘的产品说明会上，业内专家丁建刚也提出过就副城的前景来说，临平整体上必定超越下沙，当然这里的下沙我理解主要指沿江一带，丁建刚这些年由于出镜率太高，可能引发了不少人的反感，但这里我说句公道话，对于丁在楼盘说明会上肯定特定楼盘的言论难免虚与委蛇，逢场作戏，大家尽可不必往心里去，但是他就一些大势和大板块的发展前景的预判，可信度还是很高的，有相当的倾听价值～

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