房地产调控“短板”或加强

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楼市调控撼动高房价 降价潮悄然涌动

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　　“新国八条”和地方限购政策威力开始显现，已经高位盘整了近两个月的房价出现松动，一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价，楼市降价潮悄然来袭。业内人士预计，由于2010年新房开工量大增，未来几个月新盘将集中上市，同时开发商资金链趋紧，房价或将步入下降通道。降价销售已经出现，为了应对楼市可能出现的持续低迷，开发商开始放缓拿地、准备“过冬”。
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　　优惠促销房价松动
. G) @$ A; X' J% W, Q: I　　2009年以来连续疯涨的北京楼市终于出现拐点。3月4日，北京远洋一方北润园二期项目8、9、11栋楼开盘，虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到21000元/平方米，最低价格为19000元/平方米起。
　　随后，万科在北京的“万科长阳半岛”第6批房源上市，销售均价18500元/平方米，与之前价格持平。同时，第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米，相当于每平方米优惠了1000元。即便如此，该楼盘当日推出的118套房源中，最终被认购75套，认购率仅为63%。
　　上海同样出现了新盘低价入市。位于浦东的中海御景熙岸开盘，精装修房源以2万元/平方米的均价推出，推出的358套房源几乎销售一空。开盘前市场预期售价在2.5万元/平方米左右。
4 J/ R9 }# {1 k& d1 w) V　　恒大地产位于广州的恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品，对首次置业者提供八五折优惠。恒大相关人士称，集团定价策略一贯随行就市，八五折销售的决定需要由集团定价会议通过。在深圳，新盘上市也不见漫天喊价的情景。
　　而早在品牌房企展开降价促销之前，已有中小房企推出各种优惠促销活动。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，在投资需求占比过高的一二线城市限购之后，购房需求仅剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量将大幅萎缩，已经开始的这波降价潮，将率先在北京、上海、广州这些一线城市蔓延，进而发展至其他大中城市。

; j) S2 R% ?* y7 z3 ?　　成交萎缩存货增加
- a  H# h( p( I# W) j　　北京市统计局、国家统计局北京调查总队15日联合发布消息：今年1至2月，北京市新建商品房销售面积为173.9万平方米，同比下降18.9%。其中，住宅销售面积为132.3万平方米，同比下降21.1%，呈两位数大幅下降。
　　摩根大通最近发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。搜房网监控中心统计，2月份有77%的城市商品房成交量环比下降。
　　销量的大幅萎缩和严格的调控政策让开发商信心开始动摇。业内人士表示，未来新房大量上市还将继续压制房价，2008年至2009年上半年全国房屋新开工面积一直维持低位，2009年7月份单月房地产新开工面积下探至最低0.71亿平方米后才开始回升，供求失衡加剧了之前房价上涨。2010年由于成交火爆，各家开发商普遍大幅增加开工面积，按照一年多的开发周期计算，将在今年二三季度上市供应。
　　以万科为例，2009年万科的开工面积仅有561万平方米，2010年初则将新开工面积大幅提高至855万平方米，而实际上2010年新开工面积达到1248万平方米，相比年初计划增加了46%。
* M' T' e4 ?! d1 i　　开工面积即将转为市场供应，销售却急剧放缓，房企存货或大量增加。万科和保利地产的存货都已突破1000亿元，同比大幅增加，华侨城、中华企业、华发股份和嘉凯城等四家公司的存货也在100亿元以上。
　　易居中国上海房屋销售有限公司执行总经理孙华良表示，限购是导致成交量下滑的重要因素，目前不少开发商都在商议营销对策，不排除进入3月开盘高峰期后，会出现一轮价格下滑。
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1 ~6 P% T" [  k　　资金趋紧负债攀升
: s& R- }* t: _/ f　　广发证券调研显示，一些城市因限购失去购买资格的客户约占30%，如果加上观望的客户，预计50%以上之前有购买意向的顾客会消失，限购的负面作用将在3月更加明显。
% V  f4 X4 }3 I　　国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。
" @# Q1 m( I: d: H9 |, B. g　　中指研究院副院长陈晟表示，自筹资金比例上调，说明开发商资金紧张。国家为平抑增长过快的房地产市场，采取了宏观调控政策，银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，外部融资难使得开发商只有依靠自身资金。
" w4 r0 E% P, r3 N　　上市房企2010年年报也显示，截至15日，26家已公布年报的上市房企合计持有现金927亿元，较2009年末的645亿元大幅增加43.72%，不过短期借款也由2009年末的106亿元上升至2010年末的167亿元，一年内到期流动负债合计达到285亿元，较2009年末大增77%。这26家公司中有9家资产负债率超过70%，保利地产资产负债率高达78.98%，还有7家公司资产负债率在60%至70%之间。
　　降价销售已经出现，为了应对楼市可能的持续低迷，开发商也开始放缓拿地、准备“过冬”。搜房网统计，2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。以万科为例，2月新增项目仅有3个，增加权益建筑面积22.9万平米，约合地价款8.5亿元，分别环比下降92%和87%。同样放缓拿地的还有保利地产、金地集团等公司，未来房地产企业还可能继续放缓拿地。
0 L4 Q5 H5 {% l* P　　21世纪不动产分析人士指出，多数开发商现有资金支撑到6月没问题，但今年三季度后，将有更多开发商不得不加入降价的阵营。(中国证券报)

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