看准时机，买房请早!（浅谈杭州楼市） 转帖

煎饼

我在房产业工作了3年多，也算半个业内人士，近来看到有很多朋友讨论房价是涨还是跌，楼市是否进入拐点，谈点个人看法：
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/ X5 Y+ h1 y% H7 q! X短期内房价要跌；09年的时候，由于种种原因，本人的第一套房子没有买成，在10年开年之际，就一直筹划着要买套房，但是仔细一看，杭州的房价相对于一年前已经涨了一倍多，有的地方甚至于2倍，这给人感觉不太靠谱，相应是国际金融危机，国家为了保证国内经济发展，给予了房产业非常宽松的政策，但这么高的房价对于民生来说，压力太大，所以当时估计10年的国家政策会逐步紧缩
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当时就盼着两会的召开，出台个什么紧缩政策，给自己在杭州好安个家，但是温总理的那句“抑制房价过快上涨”让我心凉了，看清楚是“抑制过快上涨”，而不是“抑制上涨”，随即在第二天，不管三七二十一，买了套小套房，但就是这么套小房子，两个月前的单价也比当时买的价格低2000/平方，后来什么排队买房、什么房东坐地起价等等一系列爆火的买房现象持续了一个多月，在国家出台了“国八条”才算歇了一歇，但是就在国家不断出台政策的去年，杭州的房价还是涨了大约15-20%（那时我还记得我对同事有句话很认同“温总理太软”，另外国家统计局的数据非常不靠谱，别去相信那种东西），大家可以比对下去年底跟去年初，各个楼盘的房价，不过去年房价上涨一方面由于政策不严厉的原因，也有市场的因素，执行了将近2年的低利率，导致国内通胀压力非常大，通胀预期不断攀升，也是去年房价继续上扬的一个重要因素（现在菜场里的油盐酱醋，去年初可都不是这个价格，米价涨了又涨，现在连有些地方的长嘴利群都可能要21、22了，而且如果你有心，可以去问问现在的出租车司机，有相当一部分都是老板自己在开，这在以前是极少数的，为什么？春节前一个月，国家统计局统计出4.9%的通胀率，有媒体戏称“差一点就严重通胀”，这东西真不好说，难保已经严重通胀了，国家防止引起恐慌，故意调低一点，不然哪那么巧就差0.1%？
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呵呵，说了一大堆的废话，不过相信大家现在应该大致明白楼市涨跌的来龙去脉了吧，今年加了几次息我已经记不清了，只知道现在的利率挺高，但高利率的效应没那么快显现，需要时间和市场的消化，加上目前被称之为“史上最严厉的调控政策”的“限购政策”，奔腾的房价总算是拉住了，但楼市上半年没那么快跌，要进入7-8月，房价就要逐步下滑了，当然大家可能了解到近段日子房价已经有松动，有很多优惠，但说实话，把价格抬高点，多给你点优惠，最终买房的钱没少多少，这些都不是实质性的降价，真正降价要到下半年，7-8月是传统淡季，大家可以留意一下。
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2、最多降20%；放心吧，最多就这个数，某些想房价大降甚至跌去一半的同学，省省心吧，为什么这么说？第一，国家不同意；GDP增长9%的任务摆在这，目前人民币汇率这么高，靠出口拉动经济肯定行不通了；靠高科技产业拉动经济？可能未来可以，但是目前。。。扩大内销？现在普通老百姓的工资还是这么低，如何扩大内销，短期内肯定不行。唯独靠房产，如果降价超过20%，开发商就要做赔本买卖了，直接影响到下游庞大的人力、原材料的供应链，直接影响的是全中国的经济，所以国家不同意房价降20%；第二，市场不同意；如果降10%，可能大家都没什么感觉，但是大家试试计算下降20%的感觉，2W的房子变成1.6W，呵呵，这个感觉明显了吧，我相信如果即使目前这么严厉的政策和高利率，如果房价降20%，杭州楼市将开始放量，可能大家没体会过，原先我买房的时候看一套房子，都是5-6个中介带着5-6户，10来个年轻人一起看房子的，有好房子都是靠抢的（我自己那套也是靠抢来的），说明杭州所谓的刚需群体还是非常大，只要是刚需，碰到这价格必然会买房，放量了之后，政策一宽松，房价又要开始飞奔了，所以建议要买房的朋友可以多留意下下半年的行情，错过这一波，可能又要懊悔了（别跟我争政策会不会宽松，只要国家要搞市场经济，目前的限购肯定不是长期执行）

3、房价长期看涨；有兴趣的朋友可以去查查杭州几十所高校每年的毕业生有多少，即便只有1/4留在杭州的，这些人也需要房子，这部分的需求，直接奠定了杭州每年的刚需基础，还有外地毕业来杭州工作的大学生，来杭州经商，来杭州工作的外地人，杭州每年仅6W余套的供应量不足以满足杭州每年的需求量，而且我相信杭州作为长三角的核心之一，浙江省的核心，在未来相当一段时间里，将有大量外地人在杭州置业，这些都是实实在在的，别老想着某某楼盘的空置率怎么怎么高，一套房子百来万对于有点小事业的人来说根本不算什么，卖不出去，租不出去就放着，放着就放着，何况浙江是全国民营企业最发达的地区，浙江人都喜欢到杭州买房，这是观念问题；而且只要国家经济在增长，只要有通胀，杭州的房价一定涨。

4、什么时候杭州的房价才会稳定？前段时间看过一篇文章，“里面提到在未来5年里，长三角的吸引力不再”，5年的时间可能有些短，实际时间可能会长些，但长三角的吸引力逐渐降低这是个趋势，随着生活成本的不断提高，收入提高不明显，收入与支出之间的差距越来越大，人源会逐步向三、四线城市流动（杭州以前只能算二线城市，但是由于这几年的强势发展，可能会被归入一线城市），现在已经有这方面苗头了，以后这个趋势还会不断加大，这也直接拉高了这些小城市的房价，别看现在小城市的房价有些都已经过万，我说还要涨，很多大开发商都已经在小城市里布局了，因为目前三、四线城市的机遇比杭州大的多，在未来相当长一段时间里，人员的流动将偏向于三、四线城市，这将直接影响杭州企业人才的供应面，也直接影响了杭州楼市的需求面，到了那时，杭州的房价将在相当一段时间内维持稳定，简单的说，如果有一天，你的职位没变，你的工资却不断在加，或者招进来的新人比你的工资高许多，这时候杭州的房价将可能维持相当一段时间的稳定。
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6呵呵，以上内容仅为个人观点，只是想给想买房或者准备买房的朋友一些建议，如果你不准备在杭州买房，不准备在杭州常住，无视我的废话。最后给要买房的朋友一句话：看准时机，买房请早。