萧山楼市遭遇滑铁卢 本土房企看空“外来者”

煎饼

    浙江在线04月10日讯 在杭州楼市，萧山一直就像一个孤岛，在这里开发的房企以萧山本土为主，杭州主城区的人也很少到萧山买房。但情况在去年发生了改变，千亿元级公司恒大进来了，本土巨擘绿城一掷千金拿下萧山地块，上海老牌房企农工商、闽系开发商阳光城等实力开发商悉数到场。

　　大鳄们重金布局萧山，项目将于今年陆续面市。2014年的萧山楼市机遇与挑战并存，面对史上最严酷的市场压力，初来乍到的房产大佬们将如何在萧山破局？

　　大鳄萧山密集拿地

　　看好萧山杭州同城化提速

　　外来大鳄去年下半年萧山市场密集拿地，以“不差钱”的姿态来势汹汹。被誉为地产“黑马”，千亿七雄之一的恒大房产，去年把入杭的第一步棋落在了萧山，恒大以总价25.95亿元、楼面价10557元/平方米的高溢价吞下21号地块，拿下在杭首宗地，破万的楼面价创下了区域内新高；农工商惜败恒大后包揽22、23号地块，平均楼面价高达9201.5元/平方米；而在去年12月萧山土地拍卖会上，绿城九龙仓整整经过349轮的竞拍轮次，创下新高，楼面价高达13586元/平方米，溢价率高达70%。

　　外来大鳄纷纷落子萧山，在业内看来有些反常。萧山与杭州(主城区)楼市向来泾渭分明，曾被业内称为“浙江人的杭州”，“萧山人的萧山”。除了如顺发、众安等个别活跃的开发商外，萧山很多本土房企不愿意来杭州拿地，萧山人也不愿意来杭州购房，杭州人对萧山买房并不热衷。

　　与主城区楼市在心理层面上的天然割裂，造成了萧山楼市的封闭性，自产自销、供需平衡，使萧山楼市异于主城区。

　　萧山楼市“内循环”顺畅，得益于区域强大购买力。全国民营企业500强中，萧山28家企业入榜，分别占全国的5.6%、浙江省的15.1%，数量蝉联杭州市第一；去年中国市辖区综合实力百强区评选中，萧山以GDP1611.72亿元，人均GDP105375.61元位列第五。

　　“萧山本身市场成熟，人口众多，有很强的经济实力，并不需要依托大量的主城区客源。”房产专家丁建刚曾评价萧山有强大的地缘购房者。

　　而外来大鳄不惜重金进驻萧山，据说也基于当地的购买力。“拿地前，我们已经知道萧山楼市有较强的地缘性，比较独立，所以我们的产品主要面向萧山市场。”但与当地房企不同的是，恒大的客源战略将扩展至主城区，恒大房产杭州公司相关负责人认为，庆春隧道开通，地铁2号线快速推进，萧山同城化脚步加快。购房半径肯定会放大，对于主城区刚需来说，恒大项目会有一定的吸引力。

　　一位在主城区拿了两块宅地的外来开发商曾跟记者透露，下个拿地目标锁定萧山，原因是看好萧山“同城化”。“今年杭州‘两会’提出的适当加大区域调整力度、加快萧山余杭融入主城区的步伐，在未来的3~5年，萧山肯定会更快地融入杭州。”

　　萧山楼市遭遇滑铁卢

　　本土房企看空“外来者”

　　尽管愿景美好，当大鳄们准备今年大展拳脚时，却遭遇了萧山楼市的滑铁卢。

　　近日，位于萧山城南板块的开元名郡，直降2700元/平方米，被业内称为“萧山第一降”。开元名郡扛起的降价大旗，像是撕开了萧山楼市一道口子，向来风平浪静的封闭市场开始与主城区统一步伐。

　　土地市场遇冷同样佐证萧山楼市的疲软。上个月底，萧山地铁沿线两宗地块出让，均只有一家单位报名。最终，中铁建、众安直接拿地，楼面价大幅低于周边在售楼盘价格，两家房企被业内称为“淡市捡漏”。

　　从供应量上看，今年萧山市场不乐观。2013年萧山供应量创下历史新高，总卖地金额达220亿，可建面积近400万平方米，其中300万平方米是住宅，这些供应量大部分会在今年面市；存量房压力巨大。截至本周二，萧山透明售房网显示库存量达到19656套，而萧山一年只有一万多套成交量，供应量几乎是需求的两倍。

　　市场严峻，外来大鳄项目又必须今年上市，运筹多年的萧山本地开发商显得从容淡定，大有隔岸观火之意。

　　“他们前期要交不少‘学费’。”一位本地开发商的这个说法基于对市场的判断，今年萧山楼市承受了前所未有的压力。外来大鳄拿地成本高昂，甚至有些地块“面粉高于面包价”，项目上市定价将非常被动。

　　“户型比拼上，外来开发商未必接地气。”一位本地经营多年开发商指出，对本土市场的深刻理解和拥有一批忠实老业主，这是本土开发商最大的财富。这位老总解释说，比如户型上，萧山购房者与本土开发商之间已经有了多年的默契，房子赠送面积超多。一套90平方米的户型，通常能长出20多平方米可变空间。过往开发中，以顺发为代表的萧山开发商，在拓展空间魔幻手法上，已经让主城区的购房者大开眼界。当主城区楼盘还以三房两卫作为卖点时，萧山90平方米早已演变成四房。

　　外来开发商能否经得起购房者挑剔，是新来者必经的一道槛。

　　外来大鳄破局

　　精装卖毛坯价、差异化定位

　　诸多不利，初来乍到，久经沙场的外来大鳄如何七十二变，杀出一条楼市血路？

　　上个月底，恒大地块案名确定即恒大·帝景，相关负责人透露，项目将定位为板块内首个全精装大盘，精装修作为配送，简言之，精装修的房子卖毛坯价。

　　“恒大擅长玩短平快，另外成本控制也很严，恒大的特点就是快速开发不囤地，产品也比较简单。”据了解，恒大每个项目都是快速开发建设，6~8个月内迅速开盘，迅速销售。从帝景的产品定位和营销策略来看，萧山项目仍走“短平快”风格。

　　萧山另一家新晋外来大鳄是农工商，去年拿下的萧山南面地块紧邻恒大·帝景，农工商背靠著名的光明食品集团，是上海老牌开发商。地块项目同样今年面市，与其跟高手直面竞争，不如错开项目定位——农工商杭州公司相关负责人透露，楼盘将突出“差异化”，或定位高端路线。

　　“相比周边价格，恒大、农工商的楼面价不占优势。这些开发商不会把利润点盯着萧山项目，市场不好，赔本赚吆喝也是有可能的。想在杭州持续发展，外来开发商会用一两个楼盘打响名声后继续开发。”业内人士认为，萧山的外来开发商，后期触角逐步会伸向主城区，正如保利、金隅、朗诗，当年都把第一步落在了下沙，在杭多年摸爬滚打，熟悉水性后，如今项目早已遍布主城区各个区域。记者采访中，恒大、农工商相关负责人的说法印证了业内猜测，“以萧山为起点，继续在杭州发展。”